Immobilien 2026: Was sich dieses Jahr ändert – vom Mängelrecht bis zum Eigenmietwert

2026 bringt für Immobilienbesitzer in der Schweiz und im Kanton Bern mehrere relevante Veränderungen. Einige betreffen das Bau- und Planungsrecht, andere die Energie- und Förderlandschaft. Und gerade weil der Eigenmietwert in der Steuerperiode 2026 noch gilt, lohnt es sich, dieses Jahr strategisch zu nutzen.

➡️ Mehr Schutz bei Baumängeln: Das neue Bauvertragsrecht ab 2026

Mit der Revision des Obligationenrechts vom 20. Dezember 2024 werden die Rechte von Bauherren und Immobilienkäufern bei Baumängeln deutlich gestärkt. Die Änderungen sind per 1. Januar 2026 in Kraft getreten und gelten nun schweizweit.

Neu stehen der Bauherrschaft längere und zwingende Rügefristen zur Verfügung:

• Offene Mängel müssen innerhalb von 60 Tagen nach Ablieferung des Werks gerügt werden, und nicht wie bisher unverzüglich.

• versteckte Mängel innerhalb von 60 Tagen ab deren Entdeckung.

• Diese Fristen dürfen vertraglich nicht mehr verkürzt werden.

• Ebenfalls nicht mehr zulässig ist der vertragliche Ausschluss des Nachbesserungsrechts bei Baumängeln.

• Die neuen Regeln gelten nicht nur für klassische Werkverträge, sondern auch beim Kauf von Grundstücken mit Neubauten, die noch zu erstellen sind oder innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf errichtet wurden.

➡️ Raumplanung: Strengere Regeln ausserhalb der Bauzonen

Ab 2026 gelten schweizweit neue Vorgaben für Bauten ausserhalb der Bauzonen: Die Zahl der Gebäude und die versiegelte Fläche darf höchstens um 2 % gegenüber 2023 wachsen. Überschreitungen müssen durch Abbruch oder Entsiegelung kompensiert werden, mit Kostenbeteiligung von Kantonen und Bund. Der neu eingeführte Gebietsansatz ermöglicht kantonale Ausnahmen, etwa die Umnutzung nicht mehr genutzter Ställe zu Wohnzwecken.

• Wachstumsbegrenzung von max. 2 % für Gebäude und versiegelte Flächen ausserhalb der Bauzonen

• Vorrang der Landwirtschaft gegenüber nicht landwirtschaftlichen Nutzungen

• Erleichterungen für erneuerbare Energien (z. B. PV-Anlagen, Wärmepumpen)

• Strengere Bewilligungskontrollen durch kantonales Monitoring

  
  

➡️ Energie & Gebäude: Neue Anforderungen und Chancen

Ab 2026 treten in der Schweiz mehrere Teilrevisionen der Energie- und Energieförderungsverordnungen in Kraft, mit dem Ziel, den Ausbau erneuerbarer Energien voranzutreiben und die Versorgungssicherheit zu stärken. Wichtigste Neuerungen sind die Zwischenziele für die Stromproduktion aus erneuerbaren Energien bis 2030. Für Immobilieneigentümer gibt es dieses Jahr vor allem drei grosse Energie‑Neuerungen: lokale Elektrizitätsgemeinschaften (LEG), neue Regeln für Photovoltaik und Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV), sowie modernisierte Stromtarife und Abrechnungen. Diese Änderungen erleichtern die Eigenstromnutzung, machen PV‑Projekte attraktiver und erhöhen die Anforderungen an Planung und Energiemanagement.

➜ Lokale Elektrizitätsgemeinschaften (LEG) – Strom im Quartier teilen

Seit 1. Januar 2026 können Eigentümer eine lokale Elektrizitätsgemeinschaft gründen. Damit kann lokal produzierter Solarstrom über das öffentliche Netz innerhalb eines Quartiers oder einer Gemeinde geteilt oder verkauft werden.

Was bedeutet das?

• PV‑Strom kann direkt an Nachbarn, Mieter oder Gewerbe verkauft werden

• Erhöht die Wirtschaftlichkeit von Solaranlagen

• Ideal für Mehrfamilienhäuser, Quartiere, Überbauungen

• Neue Geschäftsmodelle werden möglich (z. B. Strom-Sharing)

➜ Neue Regeln für Photovoltaik (PV) – einfacher und transparenter

• Meldeverfahren für Fassaden‑PV → weniger Bewilligungsaufwand

• Klarere Regeln für ZEV (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch)

• Einführung virtueller ZEV → Stromgemeinschaften ohne physische Verbindung

• Höhere Anforderungen an Netzverträglichkeit und Energiemanagement

• Mehr Transparenz bei Planung und Abrechnung

  
  

Relevanz für Eigentümerinnen und Eigentümer:

• PV‑Projekte werden einfacher zu realisieren

• ZEV‑Modelle werden attraktiver für MFH und Überbauungen

• Technische Planung wird anspruchsvoller (Lastmanagement, Speicher, Netzrückwirkungen)

  
  

➜ Stromtarife 2026 – tiefer, moderner, transparenter

• Neue Tarifoptionen (z. B. dynamische Tarife)

• Transparente Rechnungsdarstellung

• Förderungen für E‑Mobilität, Wärmepumpen & Haushaltsgeräte

  
  

Vorteile für Eigentümer:

• Wärmepumpen und E‑Mobilität werden günstiger im Betrieb

• Dynamische Tarife können PV‑Eigenverbrauch optimieren

• Bessere Planbarkeit der Energiekosten

➡️ Eigenmietwert: 2026 und 2027 Letzte Chance für steuerliche Vorteile

Obwohl die Abschaffung des Eigenmietwerts politisch beschlossen wurde, bleibt er 2026 und auch im 2027 unverändert bestehen – die Reform tritt frühestens 2028 in Kraft. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das: Der Eigenmietwert wird weiterhin als Einkommen versteuert, alle bisherigen Abzüge bleiben bestehen, darunter Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen und energetische Massnahmen, sofern sie nicht wertvermehrend sind.

Das macht die zwei kommenden Jahre zu einer strategisch wichtigen Phase, in der bestimmte Arbeiten und Planungen noch voll steuerlich genutzt werden können. Allerdings ist damit zu rechnen, dass Handwerker und Unternehmer bereits sehr gut ausgelastet sind.

👉 Was Eigentümerinnen und Eigentümer jetzt anpacken sollten:

1. Unterhaltsarbeiten planen – Kosten für Fensterersatz, Dach- und Fassadenarbeiten, Reparaturen, Malerarbeiten oder Heizungsersatz sind weiterhin abzugsfähig.

2. Hypothekarstrategie prüfen – Zinsabzüge bleiben attraktiv, Amortisationen können überprüft und Hypothekenhöhen strategisch geplant werden. Mit dem Wegfall des Eigenmietwertes werden Amortisationen und günstige Zinsen attraktiver.

3. Energetische Investitionen vorbereiten – PV-Anlagen, Wärmepumpen und Dämmmassnahmen sind weiterhin abzugsfähig und können durch Förderprogramme unterstützt werden.

4. Dokumentation optimieren – Eine saubere Unterhaltsdokumentation sichert steuerliche Abzüge und kann bei einem späteren Verkauf von grossem Wert sein.

   
   

👉 Wer diese Schritte frühzeitig angeht, kann 2026 und 2027 die letzten Vorteile des aktuellen Systems optimal nutzen.

👉Mint Real Estate unterstützt Sie gerne, bei Fragen allen Fragen zu Immobilien-Themen. Nehmen Sie ungeniert Kontakt mit uns auf:

Kontakt

Fazit: Immobilien 2026 – Chancen und Handlungsbedarf für Eigentümerinnen und Eigentümer

Das Jahr 2026 bringt für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer in der Schweiz und insbesondere im Kanton Bern wichtige Veränderungen und strategische Chancen.

• Bau- und Vertragsrecht: Die Revision des Obligationenrechts stärkt die Rechte von Bauherren und Immobilienkäufern bei Baumängeln. Längere Rügefristen und zwingende Nachbesserungsrechte erhöhen die Rechtssicherheit bei Neubauten, Sanierungen und Umbauten.

• Raumplanung: Mit der Umsetzung des revidierten Raumplanungsgesetzes (RPG2) gelten strengere Vorgaben für Bauten ausserhalb der Bauzonen. Eigentümer müssen mit restriktiveren Bewilligungen rechnen, können aber von Ausnahmeregelungen, dem Gebietsansatz und vereinfachten Energieprojekten profitieren.

• Energie und Förderungen: Revidierte Energie- und Energieförderungsverordnungen setzen klare Ausbauziele für erneuerbare Energien und schaffen neue Anreize wie den Winterstrombonus für Photovoltaikanlagen. Eigentümerinnen und Eigentümer sollten Sanierungen und energetische Investitionen sorgfältig planen, um von Förderprogrammen und steuerlichen Vorteilen zu profitieren.

• Eigenmietwert: 2026 bleibt der Eigenmietwert unverändert, inklusive aller bisherigen Abzüge für Unterhalt, Hypothekarzinsen und energetische Massnahmen. Dies ist eine letzte Chance, steuerliche Vorteile zu nutzen, bevor die Abschaffung frühestens 2028 umgesetzt wird.
  

Strategischer Tipp: Eigentümerinnen und Eigentümer sollten 2026 nutzen, um Unterhalt, energetische Investitionen, Hypothekenplanung und Dokumentation sorgfältig vorzubereiten. Wer jetzt handelt, kann die bestehenden Abzüge optimal ausschöpfen, von Förderungen profitieren und sich gleichzeitig auf die strengeren Raumplanungsregeln einstellen.

Kurz: 2026 ist ein Jahr der Rechtssicherheit, Planung und strategischen Weichenstellung – Eigentümerinnen und Eigentümer, die frühzeitig handeln, sichern sich finanzielle und rechtliche Vorteile für die kommenden Jahre.

Hätten Sie gerne eine Beratung zu Ihrer Immobiliensituation? Nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf:

Kontakt