Babyboomer bleiben statt zu verkaufen: Warum die erwartete Verkaufswelle nicht kommt

Die Schweiz erlebt einen demografischen Wandel, der den Immobilienmarkt stärker prägt als Zinsen oder Konjunktur. Drei Entwicklungen wirken gleichzeitig: anhaltendes Bevölkerungswachstum, die zunehmend ältere Bevölkerungsstruktur und regionale Divergenz. Diese Kombination führt dazu, dass sich der Markt für selbst genutztes Wohneigentum schweizweit unterschiedlich entwickelt – mit klaren Gewinner- und Verliererregionen.

Der Schweizer Immobilienmarkt steht 2026 an einem strukturellen Wendepunkt. Die Schweiz wächst weiter, die Bevölkerung wird älter, und die Nachfrage verschiebt sich regional deutlich. Drei Entwicklungen wirken gleichzeitig und prägen den Markt stärker als Zinsen oder Konjunktur: anhaltendes Bevölkerungswachstum, getragen vor allem durch Zuwanderung, eine zunehmend ältere Bevölkerungsstruktur, insbesondere durch die Babyboomer und eine klare regionale Divergenz, die Gewinner- und Verliererregionen schafft. ➡️ Diese Kombination führt dazu, dass sich der Markt für selbst genutztes Wohneigentum schweizweit sehr unterschiedlich entwickelt.

Die Schweiz wächst – aber ungleich

Die Schweiz profitiert seit Jahren von einem robusten Bevölkerungswachstum, das primär durch Zuwanderung getragen wird. Laut aktuellen Analysen entfallen 86 % des gesamten erwarteten Bevölkerungswachstums der nächsten 20 Jahre auf nur elf Kantone . Dazu gehören: Zürich, Waadt, Luzern, Genf, Thurgau, Aargau, St. Gallen, Wallis, Freiburg, Zug und Basel-Stadt. ➡️ Diese Kantone profitieren von hoher Zuwanderung, wirtschaftlicher Dynamik und urbaner Attraktivität. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, die Preise bleiben stabil oder steigen weiter.

Gleichzeitig stehen zehn Kantone vor demografischen Herausforderungen, weil die Alterung der Bevölkerung und die sinkende Geburtenrate die Zuwanderung nicht mehr kompensieren können. Dazu gehören: Tessin, Bern, Neuenburg, Jura, Appenzell Ausserrhoden, Nidwalden, Obwalden, Graubünden, Glarus und Schaffhausen.

In diesen Kantonen wird die Wohnraumnachfrage in den kommenden Jahren teilweise rückläufig, was sich in sinkenden Preisen und steigenden Leerständen zeigen kann. ➡️Hier kompensiert die Alterung der Bevölkerung die Zuwanderung zunehmend. Die Wohnraumnachfrage sinkt punktuell, Leerstände steigen, Preise stagnieren oder fallen.

👉 Wichtig ist die regionale Differenzierung: Selbst in diesen «Verlierer-Kantonen» gibt es heiss gehandelte Mikroregionen – etwa urbane Zentren oder touristisch gefragte Lagen (z. B. Interlaken, Davos, Zermatt). Die Divergenz findet also nicht nur zwischen Kantonen statt, sondern innerhalb der Kantone selbst.

Die Babyboomer als struktureller Faktor

Der demografische Wandel wird besonders durch die Babyboomer geprägt. Die älteren Generationen besitzen einen grossen Teil der Schweizer Einfamilienhäuser – und sie bleiben darin. Die Umzugsbereitschaft ist extrem gering, die finanzielle Lage stabil, und die emotionale Bindung hoch. Aktuell sieht es demnach nicht nach der - an so vielen Stellen erwarteten - grauen Verkaufswelle aus. Warum der Grossteil der Generation Babyboomer zur Zeit lieber in den eigenen vier Wänden mit Garten bleibt, hat verschiedene Gründe. Zum einen sind viele ältere Menschen heutzutage noch gesundheitlich viel länger fit, als das noch vor ein paar Jahren der Fall war. Die meisten haben finanziell gut vorgesorgt, können ihr Eigenheim somit immer noch problemlos tragen und haben deshalb keine finanzielle Notwendigkeit zu verkaufen oder zu minimieren.

Drei Gründe erklären, warum die erwartete Verkaufswelle ausbleibt:

• Sehr geringe Umzugsbereitschaft: Ältere Eigentümer ziehen im Schnitt deutlich seltener um als jüngere Haushalte.

• Finanzielle Stabilität: Viele Babyboomer haben gut vorgesorgt und können ihr Eigenheim problemlos halten.

• Emotionale Bindung: Das Haus ist Lebensort, Erinnerungsort und sozialer Anker – ein Verkauf ist emotional unattraktiv.

  
  

Das wiederum führt zu zwei zentralen Effekten:

• Der Einfamilienhausmarkt bleibt schweizweit extrem knapp.

• Die erwartete Verkaufswelle bleibt aus – und damit jede Hoffnung auf Entspannung..
  

  
  

Fazit

Der Markt bleibt schweizweit angespannt, aber regional unterschiedlich. Bern bleibt zweigeteilt: heiss in der Agglomeration, moderater in der Peripherie. Die Babyboomer verstärken die Knappheit im EFH-Markt – und das langfristig.

Auf den Immobilienmarkt der ganze Schweiz bezogen, bedeutet das:

• Moderate Preissteigerung trotz Divergenz

• Moderates Preiswachstum von 2–3 % wird erwartet .

• Die Bautätigkeit zieht leicht an (+5.3 % Bauinvestitionen 2026) .

• Die Nachfrage nach Wohnungen sinkt leicht, aber der Wohnraummangel bleibt bestehen.

• Der SNB-Leitzins bleibt bei 0 %, Hypotheken bei 1.8–2.0 %.

• Kaufen bleibt in vielen Regionen günstiger als Mieten.

👉 Wenn Sie wissen möchten, wie sich diese Entwicklungen konkret auf Ihre Immobilie oder Ihre Wohnsituation auswirken, lohnt sich ein persönlicher Blick auf Ihre Region, Ihre Liegenschaft und Ihre Zukunftspläne.

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Quellen: UBS, Swissinfo, Finews, Grundeigentümer Verband Schweiz, Cash, MoneyPark